18. bail à ferme

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6. Droit de préemption Le droit de préemption est un droit de préférence qui est accordé au locataire d’un bien loué en cas de vente de ce bien a u prix demandé par le propriétaire - vendeur, il est préféré à tout autre tiers acquéreur. Ce mécanisme permet au locataire de rester dans les lieux et maintenir la stabilité de son exploitation. Ce principe est maintenu dans le décret mais le législateur w allon a voulu ajouter une nouvelle exception aux différentes exceptions déjà prévues. Ainsi, le locataire qui remplira ces 3 conditions perdra son droit de préemption, sans préjudicie toutefois de l’existence du bail : - Le locataire a atteint l’âge de la pe nsion - Le locataire bénéficie d’une pension de retraite et/ou de survie - Le locataire n’a pas de successeurs parmi ses descendants Lorsque le preneur a atteint l’âge de la pension, il est présumé bénéficier d’une pension de retraite ou de survie. Le bailleu r pourra lui demander, sur base de l’article 57bis, si cette présomption est rencontrée ou pas. Le locataire a 2 mois pour prouver qu’il est toujours en activité ou désigner un successeur ; à défaut d’apporter de tels éléments, il est présumé bénéficier d’ une pension de retraite ou de survie. Contact Pour plus d’informations relatives au bail à ferme et aux particularités de votre exploitation, contactez la juriste de la Fédération des Jeunes Agriculteurs spécialisée en Droit Rural. Attention : Services réservés aux membres. Anne - Sophie Janssens annesophie.janssens@fja.be

4. De plus, il est actualisé chaque année. Il est la résultante de deux indices qui interviennent chacun à concurrence de 50 % d’une part, l’indice du revenu du travail agricole calculé par région agricole et d’autre part, l'indice des prix à la consommation. Les coefficients de fermage sont consultables sur le site de la région wallonne. User normalement du bien lo ué Le preneur doit satisfaire à des obligations liées à l’usage de la chose louée. Il doit notamment exploiter personnellement le bien en bon père de famille et conformément à la destination de la chose louée. Il dispose à ce titre d’une liberté de cultur e. Il doit également procéder aux réparations locatives et de menu entretien, garnir le bien loué et enfin, avertir le bailleur des usurpations. Avec la réforme, l ’article 24 garantissant la liberté de culture ouvre désormais la possibilité de prévoir des clauses environnementales dans le contrat de bail à ferme . Ce principe de liberté de culture a pour objectif d’éviter l’ingérence du bailleur dans l’exploitation du preneur et de garantir son indépendance quant à ses choix culturaux et ses modes de product ion. Restituer le bien loué conformément à l’état des lieux L’article 45.6 de la loi impose donc aux parties de dresser un état des lieux : o s oit avant l’entrée en jouissance du preneur, o soit avant l’entrée en jouissance d’un cessionnaire ayant bénéficié d’une cession privilégiée, o soit au cours des 3 premiers mois d’occupation du preneur. Cet état des lieux sera annexé au bail écrit et fera également l’objet d’un enregistrement. Il sera établ i à frais communs. En cas de désaccord entre les parties, chacune d’elles pourra saisir le j uge de paix pour qu’il désigne un expert qui se chargera d’établir l’état des lieux. Ce jugement ne sera pas susceptible d’appel. Obligation du bailleur Obligatio n de délivrance Dans un contrat de bail, le bailleur est évidemment tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce 4 , conforme à sa destination, en l’occurrence destination agricole. Cette obligation comprend le fait que le baill eur doit garantir au preneur la contenance indiquée dans le contrat. Obligation de procéder aux grosses réparations Alors que le preneur est tenu aux réparations locatives, le bailleur est tenu corrélativement aux réparations qui deviennent nécessaires, a utres que locatives. Il s’agit notamment des réparations 4 c.c. article 1720

5. inhérentes à la structure du bâtiment, celles qui affectent sensiblement la structure du bâtiment et sa solidité générale 5 Obligation de payer les indemnités de sortie La loi sur le bail à ferme prévoit différents types d’indemnisations revenant au preneur lorsqu’il quitte les lieux loués. Les indemnités ne sont dues qu’à la fin du bail et pas avant. Il est important de souligner que cette obligation n’est pas automatique, le preneur doit en principe apporter la preuve de ce qu’il allègue. • Indemnisations des travaux, des constructions et des ouvrages L’indemnité porte sur les travaux et autres que le preneur a réalisés dans le bien loué. A noter que les indemnisations ne seront poss ibles que si les travaux sont utiles à l ’habitabilité du bien loué, pour la partie consacrée à l’habitation et utiles et conformes à la destination du bien loué pour celle consacrée à l’exploitation • Indemnisations pour les plantations faites par le preneur • Indemnisations pour les engrais et arrières engrais • Indemnisations dues en cas de préavis réduit (reprise de terrain à bâtir, à destination industrielle ou pour usage familial) Transmission du bail De par son caractère intuitu personae, le preneur ne peut sous - louer ni céder son bail à ferme. Cette interdiction existe depuis 1951. Néanmoins, la volonté du législateur a toujours été de permettre la permanence et la transmission de l’exploitation. Dans ce but, le législateur a prévu deux exceptions : 1. Aut orisation écrite et préalable du bailleur 2. Cession de la totalité du bail à un descendant ou conjoints/cohabitant du descendant On parlera d’une cession simple du bail à ferme. Depuis le 1er janvier 2020, toute cession simple doit être portée à la connaissa nce du bailleur. Une simple lettre stipulant cette cession est suffisante. Particularité : Si le preneur cède cette même totalité de bail à un proche et qu’il notifie cette cession par lettre recommandée, conformément à l’article 35 de la loi sur le bail à ferme, il utilise le mécanisme de la cession dite “ privilégiée ”. Moyennant le respect de certaines conditions, le cessionnaire va pouvoir bénéficier d’un renouvellement du bail, c’est - à - dire débuter une nouvelle et première période d’occupation de 9 ans. Afin que ce renouvellement puisse avoir lieu, le cessionnaire doit être porteur d’un certificat d’études ou d’un diplôme à orientation agricole, ou poursuivre un cursus agricole ou être exploitant ou l’avoir été pendant un an au cours des cinq dernières a nnées. Les certificats d’études ou les diplômes à orientation agricole sont définis par le Gouvernement wallon. 5 C.c. article 606.

1. S ’installer en agriculture ou en horticulture implique inexorablement d’avoir accès au foncier. L’exploitation de terres agricoles peut se faire soit par l’acquisition en propriété, soit par la location. Toutefois, la majorité des terres exploitées par les agriculteur s en Belgique sont en faire valoir indirect, soit environ 70% de la SAU wallonne soumis à la législation du bail à ferme. La VIème réforme de l’Etat 1 a régionalisé cette législation en transférant cette compétence aux Régions. Dans sa Déclaration de polit ique générale 2014 - 2019, le Gouvernement avait fait état de « mener une réflexion avec les parties concernées pour adapter la législation sur le bail à ferme afin de faciliter l’accès à la terre aux agriculteurs actifs et aux jeunes ». La Région wallonne a réformé la loi en adoptant le décret du 02 mai 2019, avec une entrée en vigueur fixée au 1 er janvier 2020. Champ d’application La loi relative au bail à ferme est une législation particulière. Elle est insérée dans le code civil dans les dispositions rel atives au contrat de louage. Elle connait des règles particulières en raison de son champ d’application qui lui est spécifique. C’est l’article 1 er de la loi qui donne les éléments constitutifs du bail à ferme : « Les baux de biens immeubles, qui, soit dè s l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole, à l’exclusion de la sylviculture. Par exploitation agricole, on entend l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés à la vente. » Les éléments essentiels sont donc : o Un bail (contrat à titre onéreux) ; o Sur un bien immeuble (prairie, terre, bâtiment de ferme) ; o Affecté à l’exploitation agricole (l’exploitation doit avoir un caractère professionnel) ; o Production de biens agricoles destinés à être vendus. 1 Loi spéciale du 6 janvier 2014, M.B., 31 janvier 2014. Bail à ferme Fiche t echnique I nstallation N° 18

2. Type de Bail et Durée du bail A partir du 1er janvier 2020, le bail à ferme perd son caractère éternel. « A défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit à son expiration par des périodes successives de 9 ans mais dans la limite de 3 prolongations, même si la durée de la première période a excédé 9 ans. Au terme de la troisième prolongation, le bail prend fin de plein dr oit . » 2 Il existe différents types de baux à ferme qui se distinguent quant à leur durée : Bail ordinaire : 9 – 18 – 25 ans (+ 3 périodes de 9 ans) La durée du bail à ferme sera déterminée dans l’écrit. Le principe de liberté des parties est maintenu. Cela signifie que les parties peuvent fixer librement la durée du bail à ferme mais, à l’exception du bail de courte durée, la durée du bail ne pourra être inférieure à neuf ans. À défaut d’un congé valable, le bail initial sera prolongé par maxi mum trois périodes de bail de neuf ans, et ce, peu importe la durée de la première période d’occupation , qui peut être e 18 ou 25 . À l’expiration de la troisième prolongation le bail prendra donc fin. Le locataire sera contraint de quitter les lieux. Toute fois s’il reste dans les lieux, le bail se poursuit d’année en année . Bail de fin de carrière Compte tenu des modifications qui sont apportées au bail classique et notamment la fin du caractère éternel, une nouvelle disposition prévoit qu’à l’expiration du bail à ferme, celui - ci peut être suivi d’un bail de fin de carrière. Ce bail est prévu pour le locataire sortant qui n’a pas encore atteint l’âge de la pension. Ce bail doit lui permettre de terminer sa carrière dans les lieux loués jusqu’à l’âge de sa pension. Afin d’éviter l’utilisation détournée de ce nouveau bail, celui - ci n’est permis que pour le preneur sortant c’est - à - dire celui qui a exploité les parcelles pendant des années dans le cadre d’un bail ordinaire. Pendant cette période le preneur ne p eut toutefois céder son bail. De plus , le preneur ne bénéficie pas non plus du droit de préemption. Au terme de ce bail le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien . Bail de courte durée Afin de régler certaines situations particu lières qui sont estimées temporaires, le législateur a mis en place un bail de courte durée. Ce type de bail est un bail dérogatoire au bail classique et il se doit dès lors d’être encadré. Dans des cas très limités, les parties pourront dès lors conclure un bail d’une durée inférieure ou égale à cinq ans. Le bail ne peut être renouvelé qu’une seule fois par écrit et aux mêmes conditions sans qu’il ne puisse dépasser la période de cinq ans. Les occurrences sont les suivantes : o L’attente d’une sortie d’indi vision ou d’une liquidation de succession des bailleurs ; o L’attente de la fin des études agricoles préparant à la reprise d’exploitation d’un descendant du bailleur souhaitant devenir agriculteur ; o L’attente de l’installation effective d’un descendant du b ailleur dans les cinq ans à dater de la conclusion du contrat de bail ; o L’incapacité ou la maladie grave du propriétaire exploitant ; 2 Article 4 alinéa 2 de la loi sur le bail à ferme

3. o L’attente d’une décision définitive sur une demande introduite sur la base de l’article D.IV.22, alinéa 1er, 1°, 2° et 7° du Code de Développement territorial, pour l’Etat, les Régions, les Communautés, les provinces, les communes et les établissements publics; (Il s’agit en l’occurrence du permis délivré par le fonctionnaire délégué, permis d’utilité publique, équipements et services publics,...) o L’attente de l’affectation de parcelles, à des fins d’intérêt général, par un pouvoir public. Bail de longue durée : 27 ans (+ 1 période de 9 ans) Le bail de longue durée correspond à une durée de minimum 27 ans et sera renouvelé par une seule et unique période de 9 ans. Bail de carrière Ce bail s’étend sur une durée minimale de 27 ans. Sa durée sera égale à la différence entre l’âge légal de la pension et l’âge du preneur au moment de la conclusion du bail. Obligations des parties Obligations du preneur Dès son entrée dans les lieux, le preneur est tenu de respecter une série d’ob ligations : Payer le fermage Le fermage est la contrepartie financière du droit du preneur d’exploiter les biens loués appartenant au bailleur. Il est obtenu en multipliant le revenu cadastral non indexé 3 du bien loué par un coefficient. C’est le gouvernement wallon qui détermine les coefficients de fermage suivant les modalités prévues dans le d écret limitant les fermages du 20 octobre 2016 en tenant compte de zones agricoles homogènes. 3 Le revenu cadastral non indexé est le revenu net moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire dont l’on déduit les frais d’entretien et de réparation estimés à 40% (RC = locative – 40%). A noter que la réforme de la loi sur le bail à ferme a accordé au bailleur des avantages fiscaux en cas de conclusion d’un bail de 27 ans ou d’un bail de carrière avec un jeune agriculteur. Lui ou ses héritiers peuvent voir une diminution des droits de don ations ou de succession. Bail de longue durée Bail de carrière Preneur ≤ 35 ans Preneur > 35 ans Preneur ≤ 35 ans Preneur > 35 ans 4 premiers hectares 55% 45% 75% 65% hectares suivants 30% 20% 50% 40%

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